北京通州楼市降价调查：民企血拼 国企死扛 中原地产, 楼市降价, 北京通州, 张大伟

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据《21世纪经济报道》报道，北京市住建委在6月份房价已经实现“稳中有降”的情况下，准备将房地产调控的做法和效果形成文件上报有关部委。

北京市房协一位负责人介绍，北京市新建商品房房价环比下降的主要原因是通州等几个新城区的商品房房价下降。


而在北京市实现房价“稳中有降”的背后，是新城区房地产项目的“冰冻”，但是在这样的市场情况下，民营企业成了房价下降的带头者，而国有企业却可以继续死扛。


北京中原地产总监张大伟表示，通州等新区房价下降是全国房地产调控成果的一个样本，而在各地国有企业的资金很充裕，国有企业的楼盘成为地区楼盘的价格“死扛者”，房地产调控需要对国有企业攻坚。


扛得住在这轮调控当中，以房屋交易量下降最严重的北京通州市场为例，有民营企业开始6折卖房，也有国有企业在项目甚至是“零成交”的情况下，仍然可以死扛。


“相比于他们，我们的底气就没有那么足了。”通州某房地产项目的销售负责人7月20日对记者表示，他们项目已经均价降了4000元方米，而附近的“金隅·花石匠”项目价格丝毫没动，而且公司还在继续拿地。


对于国有企业这种“不差钱”，上述房地产项目销售负责人很是感慨：民营企业卖不动项目，销售人员连底薪都拿不到；国有企业的管理人员，即使项目销售不动，收入也一分不差。


记者从地铁八通线终点站土桥出来之后步行15分钟，来到“金隅·花石匠”还未竣工的小区，虽然是周末看房的高峰，但这里显得十分冷清。
据现场的销售人员介绍，即便是周末，每天最多也只有7到8组看房者，而且大部分都是抱着只看不买的心态前来做了解的。
“去年忙的时候每天要接待50组来看房的人。”上述现场销售人员如是说。


据了解，金隅地产在通州总共有两个商品住宅项目，一个是限购之前推出的销售火爆的七零九零楼盘，还有一个就是目前的“金隅·花石匠”。


“金隅·花石匠”从2011年5月1日开始推出优惠房，毛坯房均价在18000元/平米，而就在附近的“华业·东方玫瑰”项目，房价已经降低到15000元/平米，位于通州新城区核心区的“珠江拉维小镇”项目，已经降价到14500元/平米。


“其实大家都有一个心理预期，就目前这个价格肯定没戏。”据一位内部销售人员透露，“我们的优惠方案5月份就已经报给金隅了，但是到现在还没批。”据记者从北京市房地产交易管理网查询，金隅集团花石匠楼盘二期从2010年年底推出到现在只成交7套，月度成交“挂零”已经成为常态，形成了购房者和开发商僵持的态势。


调控攻坚虽然上述“金隅·花石匠”项目销售情况惨淡，但是其开发商金隅股份却“不差钱”。
7月18日，金隅股份下属的金隅程远房地产公司以10.1亿元的价格拿下北京海淀西三旗的一块土地，楼面地价7424元/平方米。


张大伟表示，国有企业贷款融资成本很低，在目前信贷紧缩的情况下，银行对于国有企业贷款仍然放行，而民营企业则不然，由于资金链紧张，不得不降价来加快回笼资金。


“金隅·花石匠”项目内部销售人士表示，国企房价如果下降，需要上报总部，而一般开发商降价都比较谨慎，尤其是怕前期业主来闹事，加之企业不差钱，完全可以扛下去，一般不会批准降价。


于是，同一地区，民营房地产项目售价比国有企业房价低几千元，甚至上万元的特殊情况。
张大伟表示，国有企业资金成本很低，同样扛一年的话，资金利息成本就比民营企业少很多。加之很多国有企业都是地方政府扶植下，具有很多经营性物业，稳定现金流很好。


除此之外，很多地方政府不愿意区域房价下降，在房地产市场下行的时候，地方政府希望国有企业能够帮助稳定房价，不做降低房价的带头羊。


住建部政策研究中心一位研究人员表示，国有企业的项目多数成了地区房价的支撑，而国有企业并不缺钱，应该号召国有企业响应国家调控政策，主动调价，才能促使目前北京等一线城市房价全面下降，而不是目前存在的区域房价下降。


记者调查了解，以北京为例，国有企业开发项目占市场在售项目三成以上，如果能够促使国有企业降价，可能是压垮房价的最后一根稻草。