| 2011-3-12 14:40:26 中国经济导报 | | | | | 牧歌
从20062006年算起，这近年算起，这近5年来，我们在买房的态度上年来，我们在买房的态度上是纠结的，过程则是痛苦的，无论买到还是没有买到，是纠结的，过程则是痛苦的，无论买到还是没有买到，那一路飙涨的房价让谁都会心惊胆颤。那一路飙涨的房价让谁都会心惊胆颤。
20092009年5、6月份的时候，北京、上海、深圳等地方的月份的时候，北京、上海、深圳等地方的二手房交易量突飞猛涨，有人就断言中国房地产市场二手房交易量突飞猛涨，有人就断言中国房地产市场进入“二手”时代了。也有人据此认为，借鉴美国、香港进入“二手”时代了。也有人据此认为，借鉴美国、香港等国家和地区的经验，当二手房交易量超过一手房的等国家和地区的经验，当二手房交易量超过一手房的时候，标志着房地产市场走向成熟。围绕着房地产市时候，标志着房地产市场走向成熟。围绕着房地产市场，这些年来几乎是全民都在讨论，为什么房价如此之场，这些年来几乎是全民都在讨论，为什么房价如此之高?拐点论、房地产泡沫论、刚性需求论、买房租房论也拐点论、房地产泡沫论、刚性需求论、买房租房论也是大家所熟悉的词汇。如果说中国的房地产市场真地是大家所熟悉的词汇。如果说中国的房地产市场真地走向成熟了，那么是时候认真反思房地产的是是非非走向成熟了，那么是时候认真反思房地产的是是非非了，从“住有所居”的角度讲，到底我们该怎样实现安居了，从“住有所居”的角度讲，到底我们该怎样实现安居的梦想？都说的梦想？都说2121世纪是中国的世纪，那么中国所需要世纪是中国的世纪，那么中国所需要的房子就应该是一个标杆，令全世界瞩目，为普世大众的房子就应该是一个标杆，令全世界瞩目，为普世大众所认可。所认可。
过去的过去的5年恐怕不会再现，因为我们的政府调控已年恐怕不会再现，因为我们的政府调控已经逐渐走向成熟，有了美、日房产泡沫及危机的前车之经逐渐走向成熟，有了美、日房产泡沫及危机的前车之鉴，我们可以少走很多弯路。有了香港虽有房产泡沫鉴，我们可以少走很多弯路。有了香港虽有房产泡沫却能控制住没有引发整体经济的危机，以及房价却能控制住没有引发整体经济的危机，以及房价1010年未涨的德国模式，我们可以规划出运行良好的住房供未涨的德国模式，我们可以规划出运行良好的住房供给与管理体系。给与管理体系。
目前，我国正处在工业化、城市化快速发展的阶目前，我国正处在工业化、城市化快速发展的阶段，大量的农村居民正在向城市转移，同时人口在各个段，大量的农村居民正在向城市转移，同时人口在各个城市之间大范围流动，增量市民都需要在城市里居住，城市之间大范围流动，增量市民都需要在城市里居住，但这部分人收入水平相对较低。综合这些现实可以分但这部分人收入水平相对较低。综合这些现实可以分析得出，目前住房需求呈现的特点：一是总量比较大；析得出，目前住房需求呈现的特点：一是总量比较大；二是对其而言住房是生活必需品；三是这部分人的收二是对其而言住房是生活必需品；三是这部分人的收入偏低，完全靠市场难以解决。因此，在整个住房的政入偏低，完全靠市场难以解决。因此，在整个住房的政策设计上，住房的部分公共产品属性不可或缺。虽然策设计上，住房的部分公共产品属性不可或缺。虽然市场的事情该让市场解决，但政府当做的事情政府同市场的事情该让市场解决，但政府当做的事情政府同样不能缺位。样不能缺位。
市场的事情让市场解决，但市场还需要监管。世市场的事情让市场解决，但市场还需要监管。世界银行首席经济学家兼副行长林毅夫曾表示，一些国界银行首席经济学家兼副行长林毅夫曾表示，一些国家如日本、爱尔兰，在保持二、三十年的强劲经济增长家如日本、爱尔兰，在保持二、三十年的强劲经济增长之后却陷入停滞，其背后的共同原因是房地产泡沫破之后却陷入停滞，其背后的共同原因是房地产泡沫破灭，更因政府监管不力，再演变为严重的金融问题。灭，更因政府监管不力，再演变为严重的金融问题。
香港就是监管成功的正面例证。香港就是监管成功的正面例证。19971997年亚洲金融年亚洲金融危机袭击香港，香港楼市泡沫于危机袭击香港，香港楼市泡沫于19971997年第四季度开始年第四季度开始破裂，然而，大量出现的负资产并没有危及香港的银行破裂，然而，大量出现的负资产并没有危及香港的银行业。尽管有几家银行出现亏损，但银行业整体仍获得业。尽管有几家银行出现亏损，但银行业整体仍获得盈利。在此期间，没有出现银行倒闭或要求政府提供盈利。在此期间，没有出现银行倒闭或要求政府提供财政援助的情况。这里面重要的原因就是，在经过多财政援助的情况。这里面重要的原因就是，在经过多次物业价格波动的打击后，香港银行业和监管当局逐次物业价格波动的打击后，香港银行业和监管当局逐渐形成审慎的风险控制机制。比如在渐形成审慎的风险控制机制。比如在1991991年11月，香月，香港银行同业经协商自愿采纳以楼价的七成为每宗贷款港银行同业经协商自愿采纳以楼价的七成为每宗贷款的按揭上限，即银行批出的每宗按揭贷款额不超过楼的按揭上限，即银行批出的每宗按揭贷款额不超过楼宇价值宇价值7070％，得到金融管理当局的认可和全力支持，％，得到金融管理当局的认可和全力支持，19941994年香港金融管理局（金管局）更是将七成按揭上限年香港金融管理局（金管局）更是将七成按揭上限纳入到其物业贷款指引内，成为审慎监管银行政策的纳入到其物业贷款指引内，成为审慎监管银行政策的一部分。一部分。
政府该做的事情政府不能缺位。目前对于各地出政府该做的事情政府不能缺位。目前对于各地出台的“限购令”，争议颇多，部分人士认为其存在越位，台的“限购令”，争议颇多，部分人士认为其存在越位，认为限购这种政策违背市场经济原则，阻碍了要素的认为限购这种政策违背市场经济原则，阻碍了要素的自由流动。但如果从住房承担部分公共产品属性的角自由流动。但如果从住房承担部分公共产品属性的角度来看，抑制房价的过快上涨，保障大多数人的居住需度来看，抑制房价的过快上涨，保障大多数人的居住需求，限购就显得非常必要。限购的本质就是抑制投资求，限购就显得非常必要。限购的本质就是抑制投资投机，遏制房子过度集中在少数人手里，客观上增加住投机，遏制房子过度集中在少数人手里，客观上增加住房供应，从而有利于房价回归。因此，限购在中国特殊房供应，从而有利于房价回归。因此，限购在中国特殊的国情下具有合理性，尽管限购被很多人认为应该是的国情下具有合理性，尽管限购被很多人认为应该是慎用的行政手段。全国政协委员、中国（海南）改革发慎用的行政手段。全国政协委员、中国（海南）改革发展研究院院长迟福林说，我们不能将优胜劣汰等市场展研究院院长迟福林说，我们不能将优胜劣汰等市场法则，简单套用到房地产行业，无视困难群体的基本生法则，简单套用到房地产行业，无视困难群体的基本生存需求。市场作用多一些还是政府作用多一些，必须存需求。市场作用多一些还是政府作用多一些，必须相机抉择。现在来看，在住房的问题上，还是需要政府相机抉择。现在来看，在住房的问题上，还是需要政府的作用多一些才好。的作用多一些才好。
目前，我国促进房地产业持续健康发展的思路，即目前，我国促进房地产业持续健康发展的思路，即两条线并重的发展思路已经形成，就是说，要把保障房两条线并重的发展思路已经形成，就是说，要把保障房的建设和商品房特别是普通商品房的建设这两条线并的建设和商品房特别是普通商品房的建设这两条线并举，充分保障各个收入阶层的居住需求。举，充分保障各个收入阶层的居住需求。
温总理在今年全国两会上的政府工作报告中明确温总理在今年全国两会上的政府工作报告中明确指出，要坚定不移地搞好房地产市场调控。一是进一指出，要坚定不移地搞好房地产市场调控。一是进一步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障步扩大保障性住房建设规模。今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共性住房、棚户区改造住房共10001000万套，改造农村危房万套，改造农村危房150150万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟万户。重点发展公共租赁住房。中央财政预算拟安排补助资金安排补助资金10301030亿元，比上年增加亿元，比上年增加265265亿元。各级亿元。各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。抓紧建立政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。抓紧建立保障性住房使用、运营、退出等管理制度，提高透明度，保障性住房使用、运营、退出等管理制度，提高透明度，加强社会监督，保证符合条件的家庭受益。二是进一加强社会监督，保证符合条件的家庭受益。二是进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上市房价过快上涨势头。制定并向社会公布年度住房涨势头。制定并向社会公布年度住房建设计划，在新增建设用地计划中，单列保障性住房建设计划，在新增建设用地计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。重点增加中小套型普通商品住用地，做到应保尽保。重点增加中小套型普通商品住房建设。严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整房建设。严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。三是建立健全考核问责机制。稳投机投资性购房。三是建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。县人民政府负直接责任。对稳定房价、推进保障性住对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。追究责任。
全国两会上，国家发展改革委副主任徐宪平在就全国两会上，国家发展改革委副主任徐宪平在就“十二五”规划纲要的相关情况答记者问时也表示，未“十二五”规划纲要的相关情况答记者问时也表示，未来5年，要建设城镇保障性安居房年，要建设城镇保障性安居房36003600万套，今年万套，今年10001000万套，明年万套，明年10001000万套，后面万套，后面3年还有年还有16001600万套，使保障万套，使保障性住房的覆盖率达到性住房的覆盖率达到20%20%。在“十二五”规划纲要中，也。在“十二五”规划纲要中，也明确提出了对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租明确提出了对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，实行廉租房制度。对城镇中等偏下收入住房困难房，实行廉租房制度。对城镇中等偏下收入住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障。对于中高收入家庭，家庭，要提供公共租赁住房保障。对于中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度。将实行租赁和购买相结合的商品房制度。
全国人大代表、北京市委书记刘淇日前明确表示，全国人大代表、北京市委书记刘淇日前明确表示，北京要形成以出租房为主的供应体系，出租房比例要北京要形成以出租房为主的供应体系，出租房比例要占到占到60%60%，鼓励市民对于住房可以“先租后买”，而出租，鼓励市民对于住房可以“先租后买”，而出租房的租金今后也会进行政府调控。房的租金今后也会进行政府调控。
当然，在保障房、公租房等领域的管理上，政府更当然，在保障房、公租房等领域的管理上，政府更不能缺位。比如建立起“居民收入核对系统”，加大对不能缺位。比如建立起“居民收入核对系统”，加大对作假者的查处力度，避免高收入者也住进保障房，避免作假者的查处力度，避免高收入者也住进保障房，避免宝贵公共资源被滥用。同时，保障房退出机制也至关宝贵公共资源被滥用。同时，保障房退出机制也至关重要。政府有责任通过动态管理掌握住户收入变化情重要。政府有责任通过动态管理掌握住户收入变化情况，当租住者的经济条件一旦改善到规定标准，及时启况，当租住者的经济条件一旦改善到规定标准，及时启动退出机制，使不再符合租住条件的住户，从保障房中动退出机制，使不再符合租住条件的住户，从保障房中迁出，让更多的低收入者能够及早受惠，使我国的住房迁出，让更多的低收入者能够及早受惠，使我国的住房保障制度真正惠及具有刚性需求的低收入群体。保障制度真正惠及具有刚性需求的低收入群体。
“九层之台，起于累土。”从现实和历史的坐标看，“九层之台，起于累土。”从现实和历史的坐标看，我国楼市调控已进入“攻坚期”，房地产改革正在“过大我国楼市调控已进入“攻坚期”，房地产改革正在“过大关”。“十二五”规划纲要草案明确提出，“逐步形成总量关”。“十二五”规划纲要草案明确提出，“逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居。”希望在下一住房供需格局，实现广大群众住有所居。”希望在下一个5年，我们大家都不再为房子而纠结。年，我们大家都不再为房子而纠结。 |
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...............坐北京地铁.....上北京爱侃网........
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发表于 2011-3-12 23:43
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发表于 2011-3-13 00:00
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发表于 2011-3-13 05:54
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看来我是太富了
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